8 (48439) 9-09-80     +7 (915) 891-02-20  

Главная » Информация » Журнал » Налог при продаже недвижимости

Налог при продаже недвижимости

10 апреля 2021 г.

Продавец недвижимости при продаже должен заплатить подоходный налог по ставке 13%. Тем не менее существуют законные способы уменьшить налог или не платить его вовсе.

В этой статье мы расскажем, в каких случаях наступает обязанность по уплате налога, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.

Шаг 1. Определяем дату возникновения права собственности.

В первую очередь необходимо рассчитать срок владения недвижимостью.

Он считается от:

  • даты смерти наследодателя;
  • даты получения в собственность первой доли в недвижимости;
  • даты полной оплаты по договору долевого участия;
  • даты приобретения по возмездной сделке в браке на супруга;
  • даты вступления решения суда в законную силу.

Во всех остальных случаях, если право собственности оформлено в 1998 году или позднее - от государственной регистрации этого права.

Пример 1:

Семья из трех человек (мать, отец и сын) владеет на праве общей долевой собственности (по 1/3 доле в праве каждый) на основании договора приватизации квартирой с 1997 года, а в 2020 все участники долевой собственности зарегистрировали своё право в Управлении Росреестра. Затем в 2021 году сын подарил свою 1/3 долю матери.

По документам, на первый взгляд, квартира в собственность оформлена совсем недавно: у матери право собственности на 2/3 доли в праве зарегистрировано в 2021 году на основании договора дарения, а у отца право собственности на 1/3 долю в праве зарегистрировано в 2020 году на основании договора приватизации от 1997 года.

Но нужно учитывать, что мать владела 1/3 долей в квартире с 1997 года и "прирастила" 1/3 долю, подаренную сыном в 2021 году, и по разъяснению ФНС и Минфина ее срок владения будет исчисляться с даты получения права собственности на первую долю в квартире, то есть с 1997 года.

Что касается доли отца, нужно учесть, что до 1998 года действовал другой порядок регистрации права собственности, поэтому отец в 2020 году получил не "новое" право, а просто зарегистрировал ранее возникшее и срок владения квартирой у него также исчисляется от 1997 года.

Пример 2:

Супруги купили жилой дом с использованием ипотечного кредита на имя мужа в 2016 году. В 2020 погасили ипотечный кредит за счет средств материнского капитала, а затем оформили квартиру в общую долевую собственность на всех членов семьи и в результате в 2020 было зарегистрировано право общей долевой собственности на имя каждого из них.

В этом случае необходимо обратиться к Семейному кодексу РФ, согласно которому купленная супругами недвижимость является общим совместным имуществом супругов вне зависимости от того, на чье имя оформлено право собственности, за исключением супругов, установивших другой режим собственности путем заключения брачного договора. Таким образом, у мужа и жены из нашего примера срок владения домом будет отсчитываться от 2016 года, а у их детей от 2020 года.

Шаг 2. Сверяем с минимальным сроком владения.

Существует понятие минимального срока владения имуществом. Если недвижимость находится в вашей собственности дольше минимального срока, вы не должны платить налог при ее продаже.

Для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, когда и как была получено право собственности.

Минимальный срок владения 3 года установлен Налоговым кодексом РФ для единственного жилья, а также для имущества приобретенного:

  • до 01.01.2016 года,
  • в порядке наследования или в дар от близкого родственника,
  • по приватизации,
  • по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Пример 3:
Вы продаёте квартиру по договору купли-продажи, и на момент продажи квартира находится в вашей собственности 5 или более лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы. А если эта квартира единственное ваше жильё, то будет достаточно 3х или более лет владения. При этом, если вы купили еще одну квартиру, но успели продать первую в течении 3х месяцев после приобретения следующей, проданная квартира также признается законом единственным жильем, несмотря на то, что до продажи первой квартиры вы фактически владели 2мя квартирами.

Шаг 3. Применяем налоговый вычет и рассчитываем налог.

В случае, если на момент продажи минимальный срок владения недвижимостью не прошёл, налоговая посчитает вашим доходом наибольшую из 2х величин: договорную продажную цену или кадастровую стоимость с понижающим коэффициентом 0,7.

Пример 4:
По договору продажная цена квартиры составляет 5 700 000 руб, а ее кадастровая стоимость равна 7 200 000 руб.
В данной ситуации 70% от кадастровой стоимость составит 5 040 000 руб. (7 200 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную цену — 5 700 000 руб.

Как уменьшить сумму дохода при расчёте налога?

Способ 1: Получить имущественный налоговый вычет для продавцов.

Вычет - это сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. При продаже квартир и прочей недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год.

Пример 5:
Продажная цена квартиры 2 700 000 руб. Она больше чем 70% от кадастровой стоимости. После применения налогового вычета
2 700 000 (продажная стоимость квартиры) - 1 000 000 (вычет) = 1 700 000 руб.
С этой суммы и нужно будет заплатить налог:
2 400 000 х 13% = 221 000 руб.

Если продажная (или кадастровая с понижающим коэффициентом) стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. руб., то налог с продажи квартиры платить не придется.

Способ 2: Доходы минус расходы.

Определяя доход от продажи недвижимости, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой/затратами на ремонт/процентами по ипотечному кредиту. Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять.

Пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в случае когда расходы на покупку квартиры превышают 1 000 000 руб. или имущественный вычет для продавцов в этом году уже вам предоставлен по другой сделке. В ином случае проще использовать Способ 1 (имущественный налоговый вычет для продавцов).

Осталось отчитаться в налоговую.

После получения дохода необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. Это должны делать, в том числе лица, получившие доходы от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения, и даже в случае, если после применения вычета налог составляет 0 рублей.

Наши клиенты после проведения сделки получают 100% скидку на составление налоговой декларации.

 

Автор текста: Светлана Ким.

Все права защищены. Любое копирование и распространение текста только с указанием первоисточника и письменного согласия автора.